吴亚军的龙湖商业版图

 

这座面积达25万平方米的全业态商业综合体，是虹桥商务区体量最大的购物中心，也是龙湖集团在其战略重镇上海落子的首个商业旗舰项目。

 

虹桥天街开业背后，是龙湖集团商业版图的日益清晰。自2003年第一家商场重庆北城天街开业以来，龙湖商业已经走过了13个年头。

 

2010年以后，龙湖在董事长吴亚军的坚持下逐步推进并形成了一套独特的持有商业战略，商业体量日益增加：过去5年的投资物业收入年复合增长率达37%，已开业商场面积年复合增长率超过36%。

 

龙湖商业地产部总经理李楠透露，截至2016年，龙湖商业租金总收入将超过20个亿：“龙湖商业基本上是自主持有、开发、运营。龙湖一直坚持持有策略，也有可能在这个基础上增加更多，这样把商业盘面做得更大。”

 

龙湖集团副总裁宋海林在今年5月曾对包括经济观察报在内的媒体表示，未来5-10年，龙湖会把商业板块作为集团最重要的利润和价值增长点来做。

 

不断投入资金加大运营，这是龙湖商业曾经颇受争议的一点，如今却成为龙湖转型成功的关键环节。吴亚军今年宣称，现在的龙湖处于“最舒服的规模状态”，关注规模成长的同时，也关注到了利润，同时也为未来可持续增长留下了一张船票。

 

截至目前，龙湖集团累计开业商场面积已超200万平方米。而在2017年，龙湖重庆源著天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆U城天街2期、上海宝山天街将陆续开业，到2017年底，龙湖集团开业商场预计有25个左右，开业总面积增至近250万平方米。

 

落子上海

 

作为龙湖集团重点布局的区域公司，上海龙湖“重商业”的发展目标十分明确。

 

上海虹桥天街位于竞争激烈的大虹桥商务区，如何定位成了关键所在。

 

这便要依靠精准的客户调研。龙湖把过去针对住宅开发设计的客研系统运用到商业地产开发及运营中，以便详细了解城市的商业布局、客群、人口消费习惯。

 

这在过去多个已开业的项目中都有所体现。以2016年开业的北京大兴天街为例，龙湖在客群调研中发现，周边覆盖了125万人口，其中包含四类核心客群，共同点是家庭化消费需求旺盛。因此，大兴天街把儿童业态的比例提升到16.5%，引入3300平方米的奇乐儿萌兽主题乐园、悠游堂、瑞思学科英语、帕皮科技学院等品牌，打造了北京南城最全的早教中心。

 

上海虹桥天街同样如此。项目负责人李伟表示，龙湖对大虹桥周边客群做了非常深入的调研，发现有相当多的商务客群在陆续入住。另外，大概有30万的居住客群聚集在周边五公里范围内。

 

“经过调研发现，这些居住客群缺少家庭消费的地方，周末他们宁愿开车去七宝等很远的地方。”李楠补充说。

 

在此基础上，虹桥天街的体验式业态不同于其他城市的天街项目：引进采用全球首款、上海首个六原色（6P）激光光源数字电影放映机的幸福蓝海国际影城；可定制3D打印礼品、品尝3D打印美食和体验3D打印技术的乐塑3D打印体验中心；不同于传统美食集市，集齐餐饮、潮牌、创意书店、花铺、手工集市等多种业态的城市集市等创新体验品牌，全力打造不囿于寻常的创新体验空间。

 

此外，虹桥天街还有近6000平方米永辉Bravo生活超市、近5000平方米儿童娱乐培训空间，未来还将有iKart纯意大利整车进口全电动卡丁车馆、SPAREX水之霸韩式汗蒸馆等休闲业态。目前，龙湖虹桥天街招商率达95%。

 

值得一提的是，虹桥天街还引进了龙湖正在探索的创新业务——联合办公空间。吴亚军曾在2016半年业绩发布会上透露，年内计划进入长租公寓和联合办公两个新领域：“可能会在3年以内，做到300处长租公寓，20个联合办公空间项目，目前已经开始运作，布局主要是在一线和二线城市的核心地段。”上海首家一展空间将于12月下旬在虹桥天街内亮相。

 

除了虹桥天街，龙湖未来会在上海布局更多的天街项目。上海龙湖商业总经理金伟透露，到2017年12月宝山天街将开业，另外在闵行区颛桥、马桥等区域会陆续推出天街系列商业项目。

 

李楠强调，华东是龙湖商业重要的发展区域，明年即将开业的5个项目有三个位于华东地区，上海则是重中之重，未来上海可能有7家甚至10家天街项目，“我一点也不担心过多，随着城市发展，城市圈扩大，实际上商场还是有很多机会。”

 

利润增长点

 

上海虹桥天街是龙湖集团的第20个商业项目。按照规划，到2017年底，龙湖集团开业商场将达到25个左右，开业总面积增至近250万平方米。

 

快速发展背后，是清晰的商业战略：龙湖每年以集团年销售回款约10%用作商业投资，每年开业新商场3个左右，并以“天街”为主品牌，聚焦一线及主流二线城市的交通节点重点布局。李楠透露，下一步已确定的新进城市是武汉、天津和苏州。

 

很显然，龙湖希冀商业板块成长为利润增长极。近年来其商业的收入表现也符合期望，2016年预计完成租金收入20亿元，2017年大概在25亿至30亿之间，到2020年，集团的目标租金收益是50亿元。

 

商业板块已然成了龙湖内部增长最快的一大业务。其2016年半年报显示，上半年物业投资收入8.8亿元，增长了34%；投资物业资产规模达到了468亿元，按成本计的投资物业资产金额为267亿元，增值了200亿元以上，增值率75%。

 

龙湖地产CEO邵明晓曾表示，龙湖开发运营商业地产抓住了至少三个关键要点：一是资金成本必须保持在6%以下，所以龙湖一直致力于降低资金成本、拉长账期；二是要拥有很强的运营团队，“龙湖商业拥有一支超过十年运营经验的团队，运营数据上出租率也保持在高位水平，租金增长、客流、投资回报也非常健康”；另一个关键因素是，龙湖商业基本上布局在已经圈定的高能级一线城市和领先的二线城市的相对核心地段，基本上是地铁上盖投资物业。